Переуступка прав аренды нежилого помещения в Москве

Консультация юриста

МОСКВА И МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ: lorem

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ И ЛЕНИГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ: lorem

РЕГИОНЫ, ФЕДЕРАЛЬНЫЙ НОМЕР: lorem

Переуступка прав аренды нежилого помещения

Переуступка арендных прав – аналог купли-продажи, при которой объектом торга выступают права аренды на нежилое помещение. В результате сделки изменяется арендатор, а условия аренды сохраняются.

Чем выгодна сделка

Такая ситуация типична при найме площадей в центре города или в деловых районах. Нежилые помещения в офисных, торговых центрах часто сдает муниципальное управление. Предложение пользуется спросом, так как ставки здесь ниже, чем в коммерческих структурах. Помещение сдают в аренду организациям или частным лицам, выигравшим аукцион.

Участие в аукционе не гарантирует получение необходимой площади. Однако предприниматель может заключить сделку с выигравшим участником, передав ему отступные.

Переуступка прав аренды нежилого помещения выгодна по многим причинам:

  • договор заключают на любой возможный срок;
  • новый собственник может воспользоваться своим правом на льготы и добиться выгодных условий найма;
  • арендные права целиком переходят к новому владельцу;
  • при перенаеме можно использовать права как уставной капитал.

Если нежилую площадь сдают на длительный срок, современный ремонт, раскрутка площадки могут превратить ее в привлекательный объект для инвестирования. И тогда переуступка прав аренды нежилого помещения в Москве превращается в выгодный бизнес.

Важно! Если срок контракта по перенаему менее года, не требуется нотариальное заверение или регистрация. Соглашение подтверждается в письменном виде. При более длительном сроке – сделка регистрируется в Росреестре.

 

Законодательная основа

Переуступка прав регламентируется ст. 615 Гражданского кодекса РФ и другими законодательными актами. Все возможности и обязанности принадлежат новому владельцу в полном объеме. Он может:

  • сдавать площадь в субаренду или переуступать права;
  • передать помещение в безвозмездное пользование;
  • использовать арендные права как залог по обязательством;
  • передать их в уставной капитал компании;
  • реконструировать объект в пределах, ограниченных соглашением.

Тем не менее арендные права сильно отличаются от возможностей владельца. Арендатор не может использовать эту площадь как обеспечение по кредиту, заключать сделки с обременением, продавать.

Есть и другие ограничения:

  • вместе с правами передают и все финансовые обязательства, наподобие долга перед коммунальными службами;
  • если сделку заключают юридические лица, дарение арендных прав запрещается;
  • перенаем возможен только при согласии арендодателя. Владелец должен дать письменное разрешение.

Важно! Договор аренды может включать пункт о запрете на ППА. В этом случае перенаем невозможен, а права нового арендатора признаются недействительными.

Требования к договору

Переуступка выполняется посредством заключения возмездного соглашения. Проведение регламентируют ст. 388–390 ГК РФ. Сделку можно заключать с физическими лицами, предпринимателями и юридическими лицами.

Образец договора переуступки прав аренды нежилого помещения можно найти на соответствующих сайтах. Форма его произвольна. Но чтобы документ был действительным, он должен включать следующие пункты:

  • наименование или ФИО владельца, арендатора и третьего лица, а также ИНН. При участии юридических лиц указывают номер и дату госрегистрации;
  • предмет сделки – нежилая площадь, права на которую передают;
  • метод вычисления арендной платы, график выплаты;
  • условия расторжения договора;
  • дополнительные пункты, связанные с выполнением определенных обязанностей;
  • подписи участников и дата.

Заключение соглашения

Процедура такова:

  • участники согласовывают и оформляют договор по переуступке;
  • составляют акт передачи бумаг. Новый собственник принимает первый договор, документы, свидетельствующие об оплате, а также кадастровый и технический паспорт и другие идентификационные бумаги;
  • если срок перенаема больше 1 года, его регистрируют в Росреестре. Для этого подают заявление, квитанции об оплате, бумаги, подтверждающие право заключать сделки, договор аренды и переуступки, протоколы и бумаги, идентифицирующие стороны-участники и сам объект.

При подготовке договора о переуступке тщательно изучают все предыдущие соглашения и акты передачи. Если любая из предшествующих сделок оформлена или выполнена с нарушениями, все последующие договоры становятся недействительными.