Переуступка прав аренды нежилого помещения
Переуступка арендных прав – аналог купли-продажи, при которой объектом торга выступают права аренды на нежилое помещение. В результате сделки изменяется арендатор, а условия аренды сохраняются.Чем выгодна сделка
Такая ситуация типична при найме площадей в центре города или в деловых районах. Нежилые помещения в офисных, торговых центрах часто сдает муниципальное управление. Предложение пользуется спросом, так как ставки здесь ниже, чем в коммерческих структурах. Помещение сдают в аренду организациям или частным лицам, выигравшим аукцион.
Участие в аукционе не гарантирует получение необходимой площади. Однако предприниматель может заключить сделку с выигравшим участником, передав ему отступные.
Переуступка прав аренды нежилого помещения выгодна по многим причинам:
- договор заключают на любой возможный срок;
- новый собственник может воспользоваться своим правом на льготы и добиться выгодных условий найма;
- арендные права целиком переходят к новому владельцу;
- при перенаеме можно использовать права как уставной капитал.
Если нежилую площадь сдают на длительный срок, современный ремонт, раскрутка площадки могут превратить ее в привлекательный объект для инвестирования. И тогда переуступка прав аренды нежилого помещения в Москве превращается в выгодный бизнес.
Важно! Если срок контракта по перенаему менее года, не требуется
нотариальное заверение или регистрация. Соглашение подтверждается в
письменном виде. При более длительном сроке – сделка регистрируется в
Росреестре.

Законодательная основа
Переуступка прав регламентируется ст. 615 Гражданского кодекса РФ и другими законодательными актами. Все возможности и обязанности принадлежат новому владельцу в полном объеме. Он может:
- сдавать площадь в субаренду или переуступать права;
- передать помещение в безвозмездное пользование;
- использовать арендные права как залог по обязательством;
- передать их в уставной капитал компании;
- реконструировать объект в пределах, ограниченных соглашением.
Тем не менее арендные права сильно отличаются от возможностей владельца. Арендатор не может использовать эту площадь как обеспечение по кредиту, заключать сделки с обременением, продавать.
Есть и другие ограничения:
- вместе с правами передают и все финансовые обязательства, наподобие долга перед коммунальными службами;
- если сделку заключают юридические лица, дарение арендных прав запрещается;
- перенаем возможен только при согласии арендодателя. Владелец должен дать письменное разрешение.
Важно! Договор аренды может включать пункт о запрете на ППА. В этом случае перенаем невозможен, а права нового арендатора признаются недействительными.
Требования к договору
Переуступка выполняется посредством заключения возмездного соглашения. Проведение регламентируют ст. 388–390 ГК РФ. Сделку можно заключать с физическими лицами, предпринимателями и юридическими лицами.
Образец договора переуступки прав аренды нежилого помещения можно найти на соответствующих сайтах. Форма его произвольна. Но чтобы документ был действительным, он должен включать следующие пункты:
- наименование или ФИО владельца, арендатора и третьего лица, а также ИНН. При участии юридических лиц указывают номер и дату госрегистрации;
- предмет сделки – нежилая площадь, права на которую передают;
- метод вычисления арендной платы, график выплаты;
- условия расторжения договора;
- дополнительные пункты, связанные с выполнением определенных обязанностей;
- подписи участников и дата.
Заключение соглашения
Процедура такова:
- участники согласовывают и оформляют договор по переуступке;
- составляют акт передачи бумаг. Новый собственник принимает первый договор, документы, свидетельствующие об оплате, а также кадастровый и технический паспорт и другие идентификационные бумаги;
- если срок перенаема больше 1 года, его регистрируют в Росреестре. Для этого подают заявление, квитанции об оплате, бумаги, подтверждающие право заключать сделки, договор аренды и переуступки, протоколы и бумаги, идентифицирующие стороны-участники и сам объект.
При подготовке договора о переуступке тщательно изучают все предыдущие соглашения и акты передачи. Если любая из предшествующих сделок оформлена или выполнена с нарушениями, все последующие договоры становятся недействительными.